新手購房大禮包——選房與簽約的避坑策略

2021-08-10 15:03:03|來源:樂居買房
摘要|

在看房、選房、簽定金協議并交定金、辦理貸款等流程完成后,接下來就是雙方簽訂購房合同環節。在辦理購房相關手續時,購房者一定要小心謹慎地對待每一個簽約環節,購房者一旦簽字,就需要承擔相應的責任和義務。在簽約購房合同時中,購房者要提高警惕,謹慎對待,以免合同中存在損害自身權益的條款。

(一)搖號選房的流程

在部分城市,由于新樓盤的數量滿足不了有意向購房者的買房需求,新房市場出現了供需失衡的情況,為了提高購房者的買房幾率,不少城市開始實行買房搖號政策。

買房搖號大致流程如下:

1、獲取信息

如果有意向搖號買房,購房者首先要確認自己有購房資格。開發商會提前公示購房登記規則、全部準售房源(含戶型)、購房登記時間、搖號和排序結果公布時間、選房時間等相關事項。購房者可在銷售現場進行了解,或登錄政府相關網站,獲取即將搖號的項目等開盤信息。

2、填寫資料

首次參加搖號的購房者,需要在官網上填寫好自己的資料,填寫成功以后會收到一條房管局發過來的信息。

3、選擇樓盤登記

購房者選出要購買的樓盤,按照提示填寫資料并提交等待審核。

4、準備購房資料及核驗

準備資料包括社保繳納明細、銀行流水證明、征信報告等。如果"復核通過"則不需要提交實物資料,否則需要去售樓部提交資料。

5、搖號定房

如果搖中的話就最好去售樓部,在開盤當天即選房、認購,簽訂定金合同。

需要注意的是買房人需與登記人符合,選不到合適的房子,可以棄選。如果連續搖中兩次、且棄選兩次,將在一段時間內禁止再次參與搖號。

(二)交首付前期注意事項

首付就是買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項,余下的房款可從銀行貸款進行支付。第一次買房的購房者需要明確繳納首付的時間,在繳納首付時也有一些注意事項需要提前了解。

1、什么時候交首付?

一般是先簽合同,后交首付。搖號選房的購房者,可與開發商約定簽訂購房合同的時間,一般在5-7天左右即可簽約,在簽訂購房合同后,就可以向開發商支付首付款。之后,貸款買房的購房者憑購房合同與開發商開具的首付款收據等材料向銀行申請貸款。

另外需要注意的是,首付款并不等同于定金,在交首付前,購房者還需要先交一筆購房定金,在這之后,才會涉及到交首付簽合同的內容。

無論是購買新房還是二手房,購房者們一定要深思熟慮,確定這套房時自己心儀的房屋,然后再簽訂合同、交首付款,如果交了首付后再反悔,買房則需要承擔不菲的違約金。

2、首付的比例一般是多少?

各個地區的首付比例不相同,具體比例一般依據當地的限貸政策來執行。根據國家貸款買房政策的規定,首套房首付比例不低于30%才可申請購房貸款。繳納的首付款可以比這個比例高,但不能比現行的比例更低。

3、交首付時需要注意的問題

(1)核實開發商五證是否齊全

要核實開發商的土地證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證是否齊全。如果開發商五證不全,那雙方簽訂的購房合同即為無效合同,購房者將無法辦理產權證書。

(2)注意合同條款

買房交首付后就要簽購房合同了,在購房合同中,購房者需要注意雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。購房者在查看購房合同的時候,一旦遇到有疑問的地方一定要立馬提出來,及時提出自己的修改意見,在開發商的補充合同這一部分,注意不要傷害自己的利益或者放棄自己的相關的權利。在合同中要明確違約的責任,購房者不接受任何摳字眼的不合理條款,若合同中未約定逾期交房的違約金條款時,依法律規定由違約方支付守約方合同總價的1%至5%的違約金,特別要注意延期交房違約金的比例問題。

(3)確認面積以及面積差異處理

商品房銷售管理方法中明確規定,如購買的商品房有面積差異,合同上有約定的按照約定執行,面積誤差比在3%以內(含3%)的,據實結算房價款,面積誤差比超出3%時,買受人有權退房,要么同開發商協商。所以只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后,才能避免出現此類問題。

(4)注意付款方式

在交付首付款時,雖然可以選擇多種付款方式,但是在這里還是建議通過轉賬的方式支付。通過轉賬支付,能留下轉賬憑證。交付首付款后,購房者切記,要拿到開發商開具的首付款收據并妥善保管

另外還需注意,針對房產交易過程中的資金,在購房合同中也要做好相關的約定,主要對付款的數額、期限、方式及違約責任等做出約定。因為現實生活中,有的開發商會先讓購房者交納一定數額的定金,只給購房者一個收條,這對于購房者來說風險太大。

(5)確定交房日期

一旦簽了約,何時交房就由開發商說了算,開發商延期交房的情況也是非常常見的。交房時間對于很多買房人來說都非常重要,購房者需要注意合同中是否區分竣工日期與交付使用日期,注明的交房時間是否明確,是否有開發商逾期交房的違約責任、注意延期交房是否有賠償等內容。合同中的交房日期一定要明確到年月日;

(三)簽署購房合同的注意事項

購房合同是買房和維權的重要憑證,簽訂購房合同也是在購買新房時最重要的一個環節,有了合同購房者的權益才有了保障,當然這其中也有許多的注意事項,需要購房者多做了解,避免自己的權益遭受損失。

簽署購房合同時,要注意合同中的各項條款,以及合同規定的違約條款,主要包括以下幾個方面:

1、簽約前查看開發商五證

簽約前要確保開發商五證齊全,避免自己買到的房子因為開發商手續不全,無法辦理產權證書的情況發生。

2、合同中要明確交房日期條款

延期交房的事常有發生,為避免責任,部分開發商會在交房上含糊其辭。首先需要區分竣工日期與交付使用日期。購房者在簽訂購房合同時,交房日期一定要精確地寫到年月日,同時要寫通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責任。

3、合同中要約定交房標準

包括質量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等;

對于成品房的購房者來說這條尤為重要,在簽合同時,一定要寫明收房時的配置標準(例如廚衛品牌、數量等),避免交房時配置與樣板間不符甚至相差甚遠的情況發生。

其次,需要將規劃、其他配套都寫進合同。如游泳池的面積,泳池、會所不得對外營業等;尤其要注意,在合同內要求開發商不得私自改變花園等配套的原有用途。

4、合同中要明確違約責任和賠償約定

在簽合同時,需要重點關注合同中的違約責任和賠償約定。整個購房流程中,一旦有任意一方違約的情形出現,合同中的約定是法院判斷責任及賠償時首先參考的對象。例如什么情況下可以退房等。如果沒有約定清楚,購房者往往只能吃啞巴虧。

5、注意合同中的空白條款

有的購房合同中會有一些空白條款的存在,部分空白條款需要雙方共同協商確認后才進行填寫或做特殊注明,如不需要增加或特殊說明,在簽訂合同時,需要將這些空白條款劃掉,表示此處無內容,避免對方后期補充其他不利于自己的內容。

6、注意補充協議中是否存在不合理的規定

補充協議是對購房者購房合同的補充,一般會在補充協議中約定很多合同中沒法明說的約定。在簽合同時,一定要重點關注補充協議中的責任劃分是否合理。例如,開發商在《補充協議》中規定:“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金?!边@種約定非常不合理。

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