追地|部分地塊溢價率較高 集中供地迎首波出讓高潮

2021-04-28 20:56:31|來源:樂居買房
摘要| 如果說長春本月中旬土地出讓的平淡落幕,讓22城首批集中供地的關注者們感到“意猶未盡”,那么最近三天內,廣州、重慶接連出現的高溢價成交,則似乎使土地出讓這場競賽,瞬間完成了從“熱身”到“沖刺”的轉換。

??樂居買房訊(陳天賜) 如果說長春本月中旬土地出讓的平淡落幕,讓22城首批集中供地的關注者們感到“意猶未盡”,那么最近三天內,廣州、重慶接連出現的高溢價成交,則似乎使土地出讓這場競賽,瞬間完成了從“熱身”到“沖刺”的轉換。

??廣州、重慶:溢價抬頭 高潮不斷

??據研究機構統計數據顯示,2020年,廣州、重慶涉宅土地的平均溢價率分別為8.66%和10.15%,在受監控重點城市中位居中游。

??而在27日結束的首次集中出讓中,廣州的這一數據有所提高,重慶土拍截至發稿雖尚未結束,但從27日一天的情況看,超過2020年均值似乎也大有可能。

??具體看,廣州為期兩天的土拍共推出48宗地塊,出讓42宗(4宗搖號)、22宗為溢價成交,其中8宗溢價率超過40%,平均溢價率達到15.5%。

??而重慶28日舉行的首次集中出讓,僅上午場次6宗地塊就有5宗以40%以上的溢價率成交,下午由招商以32.5億攬得的西永土主地塊,則憑借129.9%的極高溢價率震驚了不少人。

??當然,上述兩城土地出讓的火熱其實有跡可循。在國家統計局發布的3月70城商品住宅價格數據中,廣州、重慶新房售價環比均超過或達到1個百分點,位居70城前列;二手房方面廣州環漲1.4%領跑,重慶環漲0.8%也屬高位。

??受市場趨勢影響,開發商對兩城前景抱有強烈信心,大力納儲也在意料之中。

??與此同時也應看到,溢價“高光”下也有低谷,區域間冷熱不一的格局仍然存在。廣州共有20宗土地底價成交,另有6宗流拍,遠郊占比頗高;重慶在兩江新區和沙坪壩區優質地塊“大殺四方”之后,28日其他區域的地塊出讓也呈現了一定的降溫態勢。

??無錫:表象之下 靜水流深

??相比廣州和重慶,無錫首批集中出讓16宗土地,體量遠遠不及,28日一天僅拍出4宗的節奏也略顯拖沓,但表象下蘊含的內在同樣值得思考。

??從數據看,無錫首日4宗土地共攬金逾90億元,平均溢價率約12.54%。乍看之下,與2020年“地王”頻出、平均溢價率達16.47%的表現存在一定差距。

??但值得注意的是,這4宗宅地均是在觸及限價的情況下拍出,競租賃住房面積成為“標配”,其中梁溪區中儲地塊租賃面積高達66100㎡刷新紀錄,經開區一地塊56400㎡的租賃面積更是占到總建面的1/3。

??更有消息稱,此次16宗土地共獲260次報名,經開區一宗土地吸引了66家開發企業參拍,足見關注度之高。

??在長春4月中旬首次拍地以基本持平的溢價率收場、為22城集中供地試點貢獻了一個不冷不熱的開場之后,廣州、重慶乃至無錫土拍的“高調”發聲,無疑成為本年度集中供地的首個高潮,同時也是這一新政所面臨的首次大考;盡管三城的出讓結果,或許還不能完全體現新政對地價上漲的抑制作用,但不少行業人士認為,不可否認的是,集中供地使土地供應計劃更加透明、供地時序更為合理,在一定程度上緩解了房企拿地的速度。

??央國企唱“主角” 中小房企空間被壓縮

??“兩集中”新政出臺,對于開發企業而言是不小的挑戰,中小型企業尤甚。

??從長春、廣州、重慶、無錫四城的土拍結果看,資金實力雄厚、運營成本相對較低的頭部企業仍是拿地主力。以重慶28日的集中出讓為例,央、國企及50強房企競得土地超過半數,且多為溢價成交的熱門地塊;廣州土拍中,華潤、越秀和正榮等企業占據主導地位,其拿地金額占出讓總金額的比例超過6成。

??同時,聯合拿地的形式也更為常見,如越秀在廣州所獲6宗土地均為聯合競得。

??究其原因,在集中供地計劃的影響下,市場的準入門檻提高,即使是現金流相對充沛的頭部企業也傾向通過聯合開發降低成本,分擔風險,為后期繼續拿地留足“彈藥”。

??除此之外,集中供地對房企的影響還體現在全國性房企的布局上。22個重點城市集中供地有先有后,各自市場也冷熱不均,如何在萬眾矚目的集中拍賣中搶占先機,如何決定入手時機和搶地節奏,也是大房企不得不重新考慮的問題。(完)

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